主题：王石：实话实说中国房地产

from Vankeweekly 入世对中国房地产业的冲击相对其它行业较小；现在万科是一个纯粹的房地产开发公司；万科更擅长操作大规模项目；面对新经济，关注普通人；香港深圳应该近距离联合。 在全国28家主流媒体联盟评出的2001年中国房地产十大风云人物活动中，深圳万科企业股份公司董事长王石先生以最高票当选。日前记者在第三届“住交会”召开期间，见缝插针地采访了陷于全国各地“老记们”长枪短炮“围剿”的风云人物王石。 关于地产 记者：王董，首先我代表刚刚试刊的《深圳法制报》置业潮流21 编辑部全体记者、编辑热烈祝贺您当选本年度中国房地产十大风云人物榜首，请您先谈一下当选后的感想吧！ 王石：很感谢全国主流媒体的厚爱，评选我为十大风云人物，同时也有这么好的一个机会与其他九位当选同仁以及关心中国房地产事业发展的朋友们一起交流、学习和提高。需要指出的是全国还有一些著名的房地产老董老总们由于主客观原因没能当选，但我认为他们绝对够得上“风云人物”，大家一道推动了中国房地产业的发展，为中国地产业做出了贡献。 记者：中国成功入世，全国上下都在谈论加入WTO后对各行各业的影响，房地产业也不例外，您的看法呢？ 王石：入世对中国房地产业的冲击相对其它行业较小。由于房地产业与其他行业的显著不同，比如不可移动性，因而房地产主要是本地化、地域性的行业，体现为中国本土房地产之间的竞争，加入WTO后并不等于说外资资本不进入市场，但又与其它制造行业不同，比如电器、轿车是产业资本进来；而作为房地产公司，一大部分是通过金融资本进入，但是入世对中国房地产业的发展又极为利好，因为很多行业面临加入WTO后的行业开放，以前对外限制的行业，金融、保险对外逐步开放了，给房地产带来了更多服务的选择，因为房地产开发企业是资金密集型的，选择的金融机构多了，就会减少服务的成本，提高服务的质量。这些好处都会转移到客户身上，从这个角度上讲，加入WTO后，对中国的住宅产业的发展是好的，是一个促进。 记者：入世之后“纯鬼子入侵”恐怕不会很多，但港澳台大发展商会大举进入内地市场，您如何看？ 王石：主要是香港的四大地产巨头，像和记黄埔、新鸿基、恒基物业和新等，其实他们从1992年就开始进军中国的房地产，主要的是在北京、上海、广州这三大城市，后又进军武汉、大连等地。早期他们都有几个特点，做的是大型物业，比如北京的东方广场、恒基广场等。对内地住宅市场投放还不是很多。在这方面新做得多一些，应该说在中国住宅市场方面他们还在摸索，但我们却绝对不能掉以轻心，因为这些华资财团有资金的实力品牌和信誉的实力，他们一旦动作起来，是很能冲的，而这两年的情况充分证明了这一点，我们要时刻准备着。 记者：万科是怎样去准备的呢？ 王石：大家知道万科是在八十年代搞贸易出身的，赚了不少钱，做的也开心。从万科的发展历史来看，万科曾经走了一条弯路，盲目地在八十年代末九十年代初期，把万科做成了多元化的一个公司。我们是从九三年开始调整的，逐步作出走专业化之路，一直调整到今年底才调整完成。现在看来是符合国际潮流的，九十年代后期，国际上开始流行专业化联盟，各大银行合并，波音、麦道联手，你们传媒也是如此，美国在线、时代华纳、文汇新民等。这期间我们做了两件大事，一是进行置换股东，把政府控股下的一个公司作为大股东，置换成以香港为背景的华资集团作为大股东。这样就与海外大的财团建立了血缘关系，从这个意义上讲万科也扮演了海外资本代理人的一个角色。第二件大事就是今年8月我们把占集团利润33%的万佳给卖了。现在可以讲万科是一个纯粹的房地产开发企业，万科在调整完成后蓄势待发，从明年开始将进入一个稳速发展期。 记者：大家都关注入世之后房价的走势，您的预测呢？ 王石：房价的低和高是相对的，按照国际上评价房价的合理价格，是有这样的标准的，也就是一个家庭的年收入的七倍到九倍，是一个合理的价格。比如说在中国按照这样一个价格来衡量。上海的房价平均价格是家庭平均收入的10.5倍，趋于合理。深圳的价格比是1:9，也趋于合理，只有北京是最高的，是1:22，2000年之前，北京房价的上升比例位居全国城市之首，因为当时北京的房地产市场是求大于供，但是，应该看到，如果利润，就会引来众多发展商加入，造成供应增加，增至多了会供大于求，价格自然会下降。而深圳的房价将稳中有升，当然在目前的中国，要提供老百姓都买得起的商品房是不可能的，也是不现实的。就算发达的国家和地区，除了商品房之外也有一个居者有其屋的微利房、福利房，甚至经济补贴房的政策，比如香港有公屋，新加坡有祖屋，日本也有相似的房屋这些都是由政府补贴的，供低收入阶层人士居住的，在目前中国实物分房，货币化的过程当中，如何解决低收入人的住房、廉价出租的问题上，确实需要政府的配套政策，深圳是移民城市，收入大不一样，在这方面应该走在全国的前面。 记者：目前有人认为房地产过热，空置房也积压严重，请您谈一下房地产市场前景和地产商的前景。 王石：目前房地产的稍微热与92年的过热显著不同，92年的热是子，现在随着申奥和入世的成功，也有圈地的说法，但本身不是为了炒地而圈地，现在的消费者买了房90%都是用于住，不超过10%，而92年40%是在子，经过这么多年房地产的发展成熟，政府政策的配套，不会出现九三年的局面。 我们知道进入新世纪，美国、日本和欧盟三大经济体步伐放慢，只有中国一枝独秀，根据银行的统计，人均GDP在800美元时房地产开始启动，一直到人均GDP13000美元还在增加，我国目前人均GDP为900美元，而中国经济将继续发展，这使房地产业快速增长成为可能，可以看出房地产的市场是很大的。说到地产商的前景前面提到，房地产是个性化、地域化强的产品，我相信是大小并存的局面，中间状态是最难生存。大公司有大资源的掌握，专业化应该强，小公司应该做得精，但无论大小都要把握自己的发展方向才能够生存下去。