2．共管权与产权主体 共管权打乱了私有财产和公有财产的界限，公寓单元式物业属于经济学概念的CPR（Common Pool Resource）资源，即共用资源，无论从理论上还是实践上，都意味着政府的行政手段和市场的商业机制都不能有效治理该类资源，其理论模型即“公用地悲剧”。3大量的实证研究证明，自主治理是最适当的治理模式，即在法定的财产权利基础上创立一套由当事各方积极参与、共同合作制定的制度安排才是解决的途径。家庭事务与社会事务混杂，这也是为什么邻里社区在无论中外都是法定的自治组织的原因。
3．共管权涉及的各方关系 l 业主与他人进行的房产交易 如何依法行使共管权性质的物业财产的处置或交易（转租、转让、抵押。。。） l 业主之间 作为个体的业主之间如何就使用和维护其分享的和共有的建筑物及其附属设施的成本与活动达成协议、协调行动、解决纠纷； l 业主个体与业主共同体与物业管理之间 为业主提供维护服务的物业管理部门与业主如何就使用和维护物业及其附属设施的成本，服务费用和有关活动达成协议、协调行动、解决纠纷。
l 根据宪法第一百一十一条 “城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会或者村民委员会是基层群众性自治组织。”并且“居民委员会、村民委员会设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会，办理本居住地区的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，并且向人民政府反映群众的意见、要求和提出建议。” l 根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第六章 争议的解决的第三十四条有五类途径解决：与经营者协商和解；请求消费者协会调解；向有关行政部门申诉； 根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；向人民法院提起诉讼； l 根据《人民调解委员会组织条例》第二条 人民调解委员会是村民委员会和居民委员会下设的调解民间纠纷的群众性组织，在基层人民政府和基层人民法院指导下进行工作。
l 居民与业主身份正逐渐重合 l “由于长期受计划经济条件下“单位体制”的影响，城市居民委员会一定程度上存在着行政化、资源少、功能弱等缺点。面对流动人口、下岗职工、老龄工作、社会治安、社区环境、社区服务、计划生育等问题，居委会在管理和服务上已力不从心。” 因此北京民政局长刘宝成说“鉴于物业管理是小区管理中的一部分，住房商品化过程中居民与业主的身份正渐趋一致，物业管理委员会和居委会的社会基础、产生范围、产生方式大同小异，。。。。在目前我市一些同时设立了居委会和物业管理委员会的小区中，可将这两个机构紧密结合，使其成员有所交叉。这样可以相互交流、相互促进，协同办好社区各项公益事业。66 l 物业管理活动的实际范围很广，根据美国的情况，它涉及物业小区内部的保险政策，财产税，环境保护和改善，社区治安。。。因此，在美国这类房产主组织包括共管、协管，房产主协会，镇房屋协会，和城市开发规划部被称为准政府组织，在80年代，仅在华盛顿特区的大城市区域，有2000－3000个这样的私人协会组织。比如，其中一个房地产区，“休闲世界”（leisure World）每年支出两千万美元，向5500个居民提供准政府政府服务，这超过多数美国自治市所提供的。据该类组织的协会，即社区协会研究会（The Community Associations Institute）估计，在这个国家中这类组织大约总共有110,000个。5
第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环，制定本条例。
这一提法将业权与针对业权相应产生的管理服务活动不加区分的相提并论不仅存在法律意义上的严重错误，而且势必使目前业已存在的对立和冲突的缓解更加困难。
从立法角度，国家可以通过通行法（General Law）立法规范企业或某个行业秩序，国家一般不能为一个具体的企业领域立专门法（Special Law）保证其权益，原则上它们的权益由规范市场的通行法和市场竞争机制保障。虽然在《电信条例》中有类似的表达形式，但必须指出的是，电信企业的资产主体是国家，即国家主体电信企业，这一表达是同时作为资产主体和行政管理主体的国家表述其承担双重的责任。而物业的财产主体不是物业公司，而是业主和业主共同体，要保护的权益是财产主体――业主个人及业主共同体，物业服务经营者应应依法经营，遵循公平竞争的原则，优胜劣汰。
从内容来看，本条例内容是业主委员会组织条例和物业管理服务要求的混合体。而这一条例立法目的应该明确定位于在房地产业发展的抓住历史的契机与经济改革和社会发展同步，构造财产制度，其主要内容包括：
l 保护物业产权所有人的权利
l 规范产权所有人的行为和与权益相当的责任义务
综上所述，制定物业管理条例的宗旨是为了使居住物业财产保值增值，达到社会收益和福利的最大化，更进一步的是，使居住小区作为物质和精神文明都治理良好的基层社区得以兴旺发展，因此政府立法的目的应是：保护产权、构建产权制度；明确各方权利责任义务；发展社区自治。
二、物业，产权与经营
第七章附则 业主，是指房屋的所有权人。物业买受人，是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。物业管理企业，是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。 物业管理区域，是指根据省、自治区、直辖市人民政府制定的物业管理区域划分办法划定的区域。
未对物业的财产性质及不同业权作出定义和描述的细分，而这是产权关系的基础，是物业管理服务以及保障相关权益的前提。国外法律详细具体定义“大楼”、“单元”、“共用部位”、“附属设施”以及因此产生的业权性质、交易处置权限，管理服务原则。1
立法对此作出详细规定是十分必要的，这是由于大楼公寓单元式物业具有独特的财产性质，产生独特的管理服务问题，这些问题在我国尚属新生事物。当然，我们可以借鉴国外成熟的和适用的经验。
（一） 物业与产权：
1．中国城市居住物业的产权属性
根据联合国住房指标体系（Global Urban Indicators Database (GUID1) 1996）中住房业权的定义：我国当前城市住房小区中的公寓单元房的业权属于“共管权（condominiums）”性质，即业主除了拥有私人拥有的公寓单元外还拥有小区内的建筑共用部位和共用设施的所有权，同时，业主私人的和共有的所有权的财产处理受到共有权的制约。因此，从这个意义上来说，物业管理条例在保障业主产权的同时，首先要约束和规范的对象，是业主，不同类型业权的业主的拥有权／使用权／处置权／收益权都不相同；每个业主的行为都会对一个大楼、一个住宅小区的物业价值产生影响；其次是业主与物业管理公司，无论是自主治理的还是委托他人的。因为“产权是享有财富的收益并且同时承担与这一收益相关的成本的自由或者所获得的许可…产权不是有形的东西或事情，而是抽象的社会关系…是人与人之间由于稀缺物品的而引起的、与其使用相关的关系。”2
2．共管权与产权主体
共管权打乱了私有财产和公有财产的界限，公寓单元式物业属于经济学概念的CPR（Common Pool Resource）资源，即共用资源，无论从理论上还是实践上，都意味着政府的行政手段和市场的商业机制都不能有效治理该类资源，其理论模型即“公用地悲剧”。3大量的实证研究证明，自主治理是最适当的治理模式，即在法定的财产权利基础上创立一套由当事各方积极参与、共同合作制定的制度安排才是解决的途径。家庭事务与社会事务混杂，这也是为什么邻里社区在无论中外都是法定的自治组织的原因。
3．共管权涉及的各方关系
l 业主与他人进行的房产交易
如何依法行使共管权性质的物业财产的处置或交易（转租、转让、抵押。。。）
l 业主之间
作为个体的业主之间如何就使用和维护其分享的和共有的建筑物及其附属设施的成本与活动达成协议、协调行动、解决纠纷；
l 业主个体与业主共同体与物业管理之间
为业主提供维护服务的物业管理部门与业主如何就使用和维护物业及其附属设施的成本，服务费用和有关活动达成协议、协调行动、解决纠纷。
（二）物业管理公司的性质和义务
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择专业化的物业管理企业。第三十七条一个物业管理区域的业主大会，应当委托一个物业管理企业实施物业管理。
这两条存在冲突：按照市场机制，业主可以自由选择，只有按照行政命令才能强制要求业主大会必须委托一个物业管理企业。并且，第三十七条是违背现行法律的。
无疑，业主是法律意义上的物业财产权利主体，同时，根据本条例第八条，业主大会属自治组织。业主具有毋庸置疑的合法权利选择管理物业财产方式的权利，再则根据消法业主作为消费者也有同等的权利。
1997年《上海市居住物业管理条例》明确了业主自主治理物业的这一权利。而本条例的这一规定没有法理根据，同时更是在物业管理方面的一个大倒退。
由于居民小区的物业资质品级不同、环境地段不同、规模不同，居民收入也会存在差异，物业管理成本费用也会不同。其中，小型居民区和中低收入居民选择自治管理物业是比较现实可行的管理模式。但是，必须指出的是即使是委托他人，仍然属于业主自主治理的一种模式，即由自我服务、直接管理到接受服务、间接管理，物业财产主体都是业主。无论那种模式，按照国外的法律规定都要组成公司（Corporation）或是依法注册的组织。
不论是业主自理的还是社会外部托管的物业公司（Condominiums），都不是产业型的企业而是管理服务性的公司，都是作为业主的代理来管理物业，所以，业主和管理者之间是一种委托关系，美国通行的概念是：“特别强调在委托人和管理者之间存在的信托关系”其宗旨是使“对委托人信托的物业资产在生命周期内投资回报的最大化。”4
所以业主和物业公司的权利利益是有主客之分的，如同加拿大《共管物权法》规定的，在处理物业产权时物业公司决未有权以转让、改变、租借、让渡、处置等方式对处理任何它所不拥有的物业或任何物业方面的利益的财产权。1
第六条、第三十九条、第四十三条、第四十四条规定业主有权监督物业管理企业履行物业服务合同的情况；监督维修基金及实施；约定物业服务合同事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、违约责任等项内容。
这里的一个重大的缺陷是没有规定物业管理公司有向业主委员会报告其财务计划预决算的义务和业主委员会的审计权。对物业管理的审计的内容是国外相关法律中的重要部分，没有财务监督权，业主的监督就是空的，业主与物业管理合同的约定也无从谈起。
值得注意的是上海市居住物业管理条例（1977）第十二条明确规定了业主委员会的职责：。。。审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决。在这方面，本条例又是物业管理原则倒退的体现。
三、物业纠纷的调解与仲裁：现有的法制框架
第二条 物业管理企业…维护相关区域内环境卫生和公共秩序；第七条业主遵守物业管理域内。。。公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度；第二十三条业主大会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
这几条的疑义是：
到底由谁来负责公共秩序、社会治安和环境保护等社区行政与公共事务，居委会？物业管理公司？业主委员会？
此外，物业纠纷，包括业主间、业主与物业管理部门间，以及居民小区与其他方面的纠纷逐年增多，应由谁来解决纠纷？
应根据现有的法定框架，在厘清业主与物业管理公司和居民委员会的关系后，建立和发展多渠道的纠纷调解机制以维持公共秩序和社会安定：
l 根据宪法第一百一十一条 “城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会或者村民委员会是基层群众性自治组织。”并且“居民委员会、村民委员会设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会，办理本居住地区的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，并且向人民政府反映群众的意见、要求和提出建议。”
l 根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第六章 争议的解决的第三十四条有五类途径解决：与经营者协商和解；请求消费者协会调解；向有关行政部门申诉； 根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；向人民法院提起诉讼；
l 根据《人民调解委员会组织条例》第二条 人民调解委员会是村民委员会和居民委员会下设的调解民间纠纷的群众性组织，在基层人民政府和基层人民法院指导下进行工作。
还可采取美国的实践，建立物业管理协会和业主委员会协会的定期性的“峰会”制度来对专门管理、技术问题和纠纷进行交流和谈判和调解，发生僵局时再决定交由行政部门或司法部门仲裁。55
四、居民小区与社区：培育负责任有能力的公民、促进社区发展
第二十三条业主大会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，居民委员会依法履行自治管理职责时，业主应当接受相关居民委员会的管理
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。
第二十一条“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决议、决定，不得从事与物业管理无关的活动。在物业管理区域内，居民委员会依法履行自治管理职责时，业主应当接受相关居民委员会的管理”
这几条的疑义是：居民委员会与业主委员会的身份与实际职能的定位区分。
l 居民与业主身份正逐渐重合
l “由于长期受计划经济条件下“单位体制”的影响，城市居民委员会一定程度上存在着行政化、资源少、功能弱等缺点。面对流动人口、下岗职工、老龄工作、社会治安、社区环境、社区服务、计划生育等问题，居委会在管理和服务上已力不从心。” 因此北京民政局长刘宝成说“鉴于物业管理是小区管理中的一部分，住房商品化过程中居民与业主的身份正渐趋一致，物业管理委员会和居委会的社会基础、产生范围、产生方式大同小异，。。。。在目前我市一些同时设立了居委会和物业管理委员会的小区中，可将这两个机构紧密结合，使其成员有所交叉。这样可以相互交流、相互促进，协同办好社区各项公益事业。66
l 物业管理活动的实际范围很广，根据美国的情况，它涉及物业小区内部的保险政策，财产税，环境保护和改善，社区治安。。。因此，在美国这类房产主组织包括共管、协管，房产主协会，镇房屋协会，和城市开发规划部被称为准政府组织，在80年代，仅在华盛顿特区的大城市区域，有2000－3000个这样的私人协会组织。比如，其中一个房地产区，“休闲世界”（leisure World）每年支出两千万美元，向5500个居民提供准政府政府服务，这超过多数美国自治市所提供的。据该类组织的协会，即社区协会研究会（The Community Associations Institute）估计，在这个国家中这类组织大约总共有110,000个。5
固然，在现在的中国城市地区，这两个自主治理组织交叉、共存是可能的，但是地方社区发展趋势是，作为业主的居民将成为地方公共事务的中坚力量，“有恒产者有恒心”业主将会在物业的共管权管理中学习、实践集体理性行为的方式和发展依法自主治理的技能，成为有经验的社区领袖。